賃貸借トラブル（賃料未払・明渡）

賃貸借契約にまつわるトラブル

>>賃貸物件で起こりうる法律問題

賃貸借契約においては、貸している側、借りている側それぞれに法律問題が生じえます。

>>貸している側に起こりうる問題

　・賃料を支払わない
　・賃料の増額・減額
　・借主に立ち退いてほしい
　・決めた用法を守らないといった契約違反

>>借りている側におこりうる問題

　・敷金が返還されない
　・急な立ち退き要求を受けている
　・立て替えた修理代は払ってもらえるのか
　といった問題をよく見かけます。

特に、部屋を借りていた人が、引越しで部屋を出るとき、返還されるべき敷金が返還されないなどといったトラブルは、賃借人がその問題性に気づかずに放置されるケースも多いです。
当初、高額の敷金を払ったのに、返ってきたのは少しだけだった、返ってこなかったと不思議に思われる方は、とりあえず当事務所までご相談いただけるとよいかと思います。

建物賃料の増額・減額について

不動産の賃貸借をしている場合（借地、借家）、貸主（大家）側から、「賃料が安すぎる」として値上げを求めたり、あるいはその反対に、借主側から、「賃料が高すぎる」として値下げを求めたりすることができます。
　このような場合、まずは話し合いをすることになります。話し合いをして契約を変更すればそれで済みます。しかし、問題は、話し合いで解決しない場合です。

賃料が周囲の相場と大きく食い違う場合や、経済事情の変動（不動産価格が大きく変動したり、物価水準自体が大きく変わる）等によって従来の賃料が高すぎたりあるいは安すぎたりする状況になった場合に、賃料変更の話し合いがまとまらなければ、建物賃貸借の当事者（貸主、借主）は、裁判所において賃料の増減額を請求できます（借地借家法第32条1項）。

話し合いがまとまらずに裁判所において賃料増減額請求を行う場合、まずは調停を申し立てなければなりません（賃料の変更については、いきなり裁判を起こすことができないと決められています）。
それでも決着しなかったら裁判を起こすことになります。その際に、判断材料として不動産鑑定士による賃料鑑定書を添付します。

裁判所で新しい賃料額が決定されるまでの間は、借主は、暫定的に、不動産の客観的価値に見合った賃料を支払うことになります。

裁判が確定したときには、新賃料とすでに支払った契約書の賃料の差額を精算することになります。つまり、暫定的に支払っていた賃料が、新しく決まった賃料より少なかった場合、借主は裁判中の差額を支払わねばならなくなります。その逆に、貸主が、差額を返さなければならないこともあります。

賃料不払い・建物明渡しについて

賃料（地代・家賃）の不払い（滞納）があっても、ただちに解除できるわけではありません。
不動産の賃貸借契約は継続的な契約であり、双方の信頼関係があって成り立っています。また、不動産は生活の基盤となっているので、簡単に解約されると借主は生活できなくなる恐れがあります。
そこで、その信頼関係が破壊されるほどの賃料不払いがある場合に、はじめて契約解除（解約）が認められることになります。
（賃料不払いだけでなく、用法違反や無断転貸などによる解除についても同様です）

どのくらいの賃料不払い（家賃滞納）があったら「信頼関係が破壊された」と言えるのかはケースバイケースです。
賃料の金額や、これまでの支払状況（滞納を繰り返すようなことがこれまでもあったか）等を考慮しながら、個別に判断します。
概ね数ヶ月の滞納があると、信頼関係破壊になる可能性があります（１、２か月では難しいでしょう）。

貸主側が、賃料不払い（滞納）により契約を解除して、明け渡してもらう場合の流れは次の通りです。

解除通知を内容証明で送付する
占有移転の仮処分を申立てる
訴え（裁判）を提起する
強制執行を申立てる

仮処分（占有移転禁止の仮処分）とは、賃借人が、勝手に他の人を住まわせる（占有を移転する）ことを防ぐためのものです。
判決が出て強制執行（強制的に立ち退かせる）ことができるとしても、強制執行の相手方は原則として賃借人のみですから、賃借人が占有を他人に移転した場合は、その他人には判決の効力はないので、明渡しができなくなり、せっかく判決をとっても無意味となります。
そこで、上記の仮処分をしておくのです。そうすると、その後に賃借人が占有を他人に移転したとしても、その他人に対して明渡しの強制執行をすることができるのです。

不動産賃貸借契約終了時の敷金の精算について

賃貸借契約を締結して入居する際に、敷金を差し入れておきます。
明け渡す場合、敷金から、未納賃料や、建物のひどい損傷の補修費用などを差し引いた金額を返してもらうことになります。
さて、入居中についた建物の傷や、畳の変色などの損耗は、敷金から差し引かれるのでしょうか。
このような、いわゆる「通常損耗」（普通に生活していてできた傷み。具体的には家具の設置による床のへこみ等）・経年変化（建物が古くなることによってでてくる傷み。具体的には日照による畳の変色等）は、敷金から差し引かれる対象にはなりません。
では、もし契約書に、「通常損耗についても賃借人負担」という特約が明記されている場合、その通りに賃借人が負担しなければならないのでしょうか（畳替えの費用などを敷金から差し引かれるのか）？

この点について、結論を言えば、借主の方は普通に掃除（床の拭き掃除・換気扇等の清掃等）をすれば原状回復義務を履行したといえ、それ以上の費用を請求されるいわれはありません（これが判例の傾向です）。畳替えの費用や、通常の生活でつく程度の傷であれば、敷金から引かれることはないのです。

ただし、裁判例によれば、このような特約についてもは、「特約の内容に合理性があり、かつ契約時に説明を受けて借主が納得」していれば効力が生ずる場合があります。
たとえば、賃料が相場より安く、その代わりに借主が通常損耗等を負担する内容などについては、効力が認められる可能性があります（契約時にしっかり説明して理解していればの話です）。

なお、最近の裁判例によれば、契約で定められた、賃貸借契約更新の際の更新料についても、その支払金額等によっては、その規定が無効となり、更新料支払の必要がなく、既に支払った更新料の返還を求めることができる場合があります。