不動産登記とは
- 不動産（土地・建物）については、持ち主や、抵当権（担保設定）などの現状と移り変わりについて、「登記」しておく必要があります。不動産の登記は、法務局で行います。
- 不動産登記は、「表示登記」（土地や建物の所在・面積、建物の構造や床面積、新築年月日）と、「権利登記」（所有者の住所・氏名や、担保権の債権者や金額等）に分けられます。
- 各不動産の登記の内容（所有権や、抵当権等の権利関係についての、現状とこれまでの移り変わり）は、「登記簿」（不動産登記簿）に記載されています。登記簿は法務局で閲覧できます。
なお、会社（法人）の本社所在地や役員などを記載した「商業登記簿」という登記簿もあります。これも法務局に備え付けられています。 - 不動産の登記簿は、土地と建物のそれぞれについて作られています。たとえば、一戸建ての家屋の場合、土地の登記簿と、建物の登記簿の両方があるということです。
- 不動産の売買をしたり、建物を新築したり、ローンを組むために不動産に抵当権を設定する（担保に入れる）などの場合には、それぞれに応じた登記をする必要があります。不動産の購入などを検討する人は、法務局で、対象不動産の登記簿を閲覧し、謄本を交付してもらいます。どの不動産についても、誰でも不動産登記簿を閲覧し、登記簿謄本をもらうことができます。
- 不動産の物理的状態や権利関係について、登記簿に記載して公開（公示）することにより、うっかりと抵当権がついたままの土地を買わされたり、本当の持ち主でない人と取引をしてしまうなどというトラブルを防ぐことができます（取引の安全をはかる機能）。
- 不動産登記の効力として「対抗力」があります。対抗関係に立つ者との間では、登記を先にそなえた者が優先されるというものです。例えば、不動産の二重売買というケースがあります。具体的には、Ａさんが住宅をまずＢさんに売却し、Ｂさんが登記する前に、Ａさんが同じ住宅をＣさんにも売ってしまったというケースです。民事上は、このような二重譲渡も無効ではないとされています。
このような場合、ＢとＣのうち、先に所有権移転登記を済ませた方が所有権を得ることができます。登記をしなかった方は、結局は住宅を得ることができないわけです。登記が持つこのような効力を「対抗力」と呼ぶのです。
なお、この場合、住宅を手に入れることができなかった人は、売り主のＡさんに、債務不履行として契約解除を申し入れることになります。 - 不動産の登記業務は、弁護士も行うことができるようになっていますが、実際は登記の専門家である司法書士に依頼するのが通常です。コスモス法律事務所では、不動産登記の必要がある場合、協力関係にある司法書士をご紹介しています。
不動産の登記が絶対正しいとは限らない
不動産を売買したり、建物を新築した場合などは、必ず登記をしなければならないことになっています。また、登記する内容は、真実の内容でなければなりません。（登記をしなかった場合のリスクは前述の「二重売買」をご参照下さい）
ところが、不動産取引をしても、登記をしないままにしていることが少なくありません。
また、実際は自分の土地として買ったのに、配偶者などの親族名義で登記をしておくことがあったりします。
このような場合、登記されている内容と、実際の権利関係が異なっていることになります。
正しくない登記を信じてしまった場合
もし、正しい登記がなされておらず、「登記上は所有者となっているが、本当の所有者ではない人」から土地を買ってしまった場合はどうなるのでしょうか。たとえば、Ａが税金逃れの目的で、他人Ｂの名前で登記していた場合、Ｂが勝手にＣに土地を売ってしまったらどうなるのでしょうか。
売り主Ｂは、土地の所有者ではないのですから、いくら登記簿に「所有者Ｂ」と書いてあったとしても、Ｃは土地の所有権を得ることはできないのが原則です。しかし、これではあまりにもＣに不利益ですし、そのような恐れがあるのなら、人々は不動産に手を出すことをやめてしまい、不動産売買自体が行われなくなってしまいます。
このような場合、民法の「通謀虚偽表示」に関する規定を類推（応用）して、Ｃが不動産を取得できる場合があります（民法94条2項という条文を「類推適用」するというテクニックです）。つまり、ＡとＢが話し合って（通謀して）、本当の所有者はＡなのに所有者Ｂという虚偽の登記をした場合、取引前に登記をきちんと確認して落ち度のなかったＣに対して、Ａは「本当は自分の土地だぞ」と文句を言えなくなるのです。
